<mark id="btymc"></mark>

  • <optgroup id="btymc"></optgroup>
      1. 分享

        更多

           

        部分共有人出售動遷房的合同無效?

        原創
        2017-07-09  房產律師...

        鄭重聲明:嚴禁抄襲、違者必究!

        《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。該司法解釋自2012年7月1日起施行,此后凡事涉及無權處分的合同往往就會被認定為有效。但是,這種理解是錯誤的。該司法解釋明確規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持,即無權處分不會導致合同無效,但是它并沒有規定無權處分的合同有效【如符合惡意串通損害第三人利益的合同就是無效的】。

        《合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”《合同法解釋二》第十四條:“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。】《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》:……15.正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項中的"違反法律、行政法規的強制性規定",關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定,注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的,人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規定的,人民法院應當根據具體情形認定其效力。16.人民法院應當綜合法律法規的意旨,權衡相互沖突的權益,諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等,綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的"市場準入"資格而非某種類型的合同行為,或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認定,應當慎重把握,必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。……這是關于合同無效的規定。只要符合上述關于合同無效的規定,合同就是無效的,不論是否涉及無權處分。

        此外,司法實踐中,法院往往會以非真實意思表示為由確認合同無效。其法律依據應該是《民法通則》第五十五條:“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”【注:嚴格講非真實意思表示的合同是不成立的,而非無效的】

          這個問題還涉及到善意取得的問題。《物權法》第一百零六條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。” 如果買房人善意取得了案涉房屋,則賣房人或者第三人不得要求買房人轉讓其所有權。但是,房屋買賣雙方在因“惡意串通損害第三人利益”而導致合同無效的情形時,即不符合善意取得制度中的“善意”(買房人不知道且不應當知道賣房人無權處分),不構成善意取得【如果存在其他不符合善意取得的條件的,買房人也不能取得房屋所有權,如沒有支付房款】。

        合同無效,也不構成善意取得,法律后果則應當適用《合同法》第五十八條的規定【合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。】買房人應當返還其取得的房屋給賣房人(以及其他所有權人or或者其他所有權人)。

        對于這個問題,法院的判決很多,大多傾向于認定合同有效,但是也有一部分判決認定合同無效。前者的依據就是《買賣合同司法解釋》第三條的規定,后者的依據就是《合同法》第52條關于惡意串通損害第三人利益的規定或者《民法通則》第五十五條關于民事法律行為應當具備真實意思表示的規定。

        附李B訴李A、李某某、萬某某、曾某收確認合同無效糾紛案

        案情簡介:萬某某是李B、李A的母親,李某某是李A的女兒。2009年1月9日,萬某某作為被拆遷人,與拆遷人上海B有限公司簽訂了《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》,安置取得上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室、XX室和1號403室三套房屋,李B、萬某某、李A、李某某為安置對象。2012年12月21日,“李B”、萬某某、李A、李某某和曾某收通過上海C有限公司居間,簽訂了《動遷房預售預購合同》,約定“李B”、萬某某、李A、李某某以134萬元(人民幣,下同)的價格將304室房屋出售給曾某收。合同簽訂后,曾某收共給付了房款100萬元,由于房屋尚未能辦理小產證,故34萬元需要等可辦理小產證時支付,李A拿到100萬元后用于歸還賭債。上述房屋買賣過程中,李A偽造了李B的身份證,并讓人冒名頂替李B在中介公司簽訂了《動遷房預售預購合同》。2015年8月,李B得知后訴至法院,要求確認萬某某、李A、李某某和曾某收之間簽訂的《動遷房預售預購合同》無效;要求曾某收從上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋中遷出。原審另查明,系爭房屋原系毛坯房,曾某收于2012年12月底收到系爭房屋后進行了裝修,并于2013年3月入住至今。目前系爭房屋尚未辦理小產證。原審審理中,各方當事人均表示:李B在系爭房屋內的裝潢現有殘值為20萬元。萬某某、李A、李某某和曾某收并表示:如果該房屋買賣合同無效,曾某收將系爭房屋(含固定裝潢)予以返還,李A、李某某、萬某某將收取的系爭房屋的房款及裝潢殘值款返還曾某收。原審審理中,中介公司負責此次《動遷房預售預購合同》簽訂的工作人員凌某某出庭作證,證明自稱是“李B”的人,帶了身份證、戶口資料在《動遷房預售預購合同》上簽名,中介公司無法辨別本案李B與簽訂《動遷房預售預購合同》的“李B”身份真假。李A稱事發后已將情況告訴李B,李A愿意在2年內給李B150萬元補償款。李B不同意李A的解決方式。

        裁判原文節選:

        一審【案號:上海市浦東新區人民法院(2015)浦民一(民)重字第36號】依法成立的合同,受法律保護。共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。本案訟爭的304室房屋是基于動遷安置協議取得,動遷安置協議載明的被拆遷人是萬某某,安置人是李B、萬某某、李A、李某某,故李B與萬某某、李A、李某某是系爭房屋的共有人。萬某某、李A、李某某將304室房屋出售給曾某收時,李A偽造了李B的身份證,并讓人冒名頂替李B在中介公司簽訂了《動遷房預售預購合同》,李B并不知曉304室房屋出售的情況,出售系爭房屋并非其真實意思表示。萬某某、李A、李某某擅自處分與李B共有的房屋,損害了李B的合法權益,且該房屋產權并未轉移登記在買受人曾某收名下,并不構成《物權法》第一百零六條規定的第三人善意取得的構成要件,故李B要求確認萬某某、李A、李某某和曾某收簽訂的《動遷房預售預購合同》無效的訴請,合法有據,法院予以支持。根據法律規定,合同無效后,因無效合同取得的財產應當返還。曾某收應當返還李B及萬某某、李A、李某某系爭304室房屋。鑒于李B對于合同的無效并無過錯,且審理中萬某某、李A、李某某表示愿意將收取的系爭房屋的房款及裝潢殘值款返還曾某收,各方當事人亦均確認系爭房屋裝潢殘值20萬元,故由萬某某、李A、李某某返還曾某收房款100萬元,并支付房屋裝潢殘值20萬元。至于曾某收因合同無效造成的其他損失,可另行依據合同約定向合同相對方主張。原審法院于二○一六年二月六日依法作出判決:一、李A、李某某、萬某某與曾某收于2012年12月21日簽訂的關于上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋的《動遷房預售預購合同》無效;二、李A、李某某、萬某某應于判決生效之日起十五日內歸還曾某收房款人民幣1,000,000元;三、李A、李某某、萬某某應于判決生效之日起十五日內支付曾某收房屋裝潢殘值人民幣20萬元;四、曾某收應于判決生效之日起十五日內遷出上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋。負有金錢給付義務的當事人,如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣16,860元,由李A、李某某、萬某某負擔。

        二審【案號:上海市第一中級人民法院(2016)滬01民終4176號】本院認為,一、各方當事人對于涉案房屋買賣過程中李A偽造李B身份證并讓人假冒李B名義簽訂預購合同之事實不持異議,鑒于李B是系爭房屋的動遷安置人之一,其并不知曉系爭房屋的出售事宜,故預購合同的簽訂并非其真實意思表示,原審法院據此認定涉案《動遷房預售預購合同》無效并無不當,本院予以維持。二、對于本案合同無效的后果處理。首先,各方確認系爭房屋目前尚登記在動遷公司名下,在李B尚未取得系爭房屋物權的情況下,其無權基于物權請求權直接要求曾某收遷出房屋;其次,合同無效,因無效合同取得的財產應當返還。李A、李某某、萬某某應當返還曾某收相應購房款,曾某收應當返還系爭房屋,該兩項義務應當同時履行。考慮到本案中李A、李某某、萬某某的還款能力,曾某收關于其應當在收到購房款后才搬離的上訴主張具有一定合理性,本院予以采信。綜上所述,原審法院在查明事實的前提下依法作出的判決并無不當,為更妥善保護當事人的合法權益,本院對曾某收應遷出系爭房屋的時間予以調整;上訴人曾某收的其余上訴請求,缺乏事實與法律依據,本院不予支持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:一、維持上海市浦東新區人民法院(2015)浦民一(民)重字第36號民事判決第一、二、三項;二、變更上海市浦東新區人民法院(2015)浦民一(民)重字第36號民事判決第四項為:曾某收應在收到李A、李某某、萬某某歸還的房款人民幣1,000,000元及裝潢殘值人民幣200,000元的同時,遷出上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋。二審案件受理費人民幣16,860元,由上訴人曾某收負擔。本判決為終審判決。

          猜你喜歡

          0條評論

          發表

          類似文章 更多
          喜歡該文的人也喜歡 更多

          国产情侣