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        過失相抵原則在房產糾紛賠償中的體現

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        2017-07-12  房產律師...
        過失相抵原則,又叫混合過錯,與有過失,即違約方給守約方造成損失的,如果守約方對于損失的發生也有過錯,違約方有權要求扣減相應的損失賠償金額。

        《買賣合同司法解釋》第三十條規定:“買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。這是關于過失相抵原則的法律規定。這個規定和《民法通則》第一百三十一條【受害人對于損害的發生也有過錯的,可以減輕侵害人的民事責任。】、《侵權責任法》第二十六條【被侵權人對損害的發生也有過錯的,可以減輕侵權人的責任。】的規定是一脈相承的,旨在限定違約方的賠償范圍,保護違約方的權利。這個規定和合同法及其司法解釋關于違約金的調整規則、可預見性原則等都體現了民法的公平正義原則和民法中損害賠償的填平原則。

        雖然違約責任的成立是無過錯原則【法律依據:《合同法》第一百零七條:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”】,但是對于違約金的調整則會把過錯作為重要的參考因素。這主要體現在《合同法解釋二》第二十九條第一款:“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。”此外,可預見性原則也是對違約方違約責任的限定【《合同法》第一百一十三條第一款:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”】

        附肖某與彭某某房屋買賣合同糾紛案

        案情簡介:臥牛山銅山縣傳染病院宿舍3-105、3-205室自1999年7月登記房屋所有權人為吳某某,吳某某系彭某某前夫之父。2005年2月21日,彭某某與其前夫離婚并達成財產分割協議,約定銅山縣傳染病醫院宿舍南二樓樓上房屋一間歸彭某某所有。2005年12月11日,在肖某看過彭某某與前夫的離婚協議書,并知曉涉案房屋的登記所有權人為吳某某的情況下,肖某與彭某某達成買賣位于銅山縣傳染病院宿舍南1棟2樓201室房產(即登記在吳某某名下的3-205室)的合意。同日,肖某將購房款2萬元交付彭某某,彭某某向肖某出具收到條,內容為:今收到肖某交來的買房款貳萬元(銅山縣傳染病院宿舍南1棟2樓201室),余款伍仟零捌拾元待手續辦完時一并結清(賣房人彭某某純落貳萬伍仟零捌拾元,其它費用由買方肖某負責,如需辦理手續,由彭某某負責協助)。隨后,彭某某將涉案房屋交由肖某實際占有并居住使用,但之后肖某多次找到彭某某及涉案房屋登記所有人辦理過戶始終未能辦理。2013年12月24日,吳某某、李秀英與吳迪、郭小夭簽訂存量房買賣合同,并由吳某某將臥牛山銅山縣傳染病院宿舍3-105、3-205室過戶給吳迪。肖某得知后訴至法院,請求判令解除其與彭某某之間的房屋買賣合同,由彭某某返還購房款2萬元并賠償損失15960元(按同期銀行貸款利率6%標準自2005年12月計算至2014年12月,每月120元,共9年)。

        裁判原文節選:

        一審【案號:徐州市泉山區人民法院(2014)泉民初字第4969號】合法的買賣合同關系受法律保護。本案中,原告肖某與被告彭某某在達成購房合意后,原告向被告支付了購房款并實際占有使用涉案房屋,雖房屋的登記所有權人當時并不是原告,但根據法律規定并不影響房屋買賣合同的效力。但能否發生涉案房屋所有權轉移的物權變動,則取決于被告嗣后能否取得所有權。至原告提起訴訟時,被告仍未能取得涉案房屋的所有權,致使原告不能辦理涉案房屋的所有權轉移手續,原告要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同符合法律規定,法院予以支持。雖被告庭審中辯稱已提前告知原告關于登記所有權人、不好過戶的情形,且也協助過原告,但其行為并不能免除其應履行的協助原告辦理過戶的義務。被告理應返還原告已付購房款2萬元并賠償損失。但對于原告損失的造成,原告亦具有一定的過錯。在原告明知涉案房屋的登記所有權人不是被告的情況下仍自愿購買,并實際占有使用,在應預見到房屋可能存在不能過戶、且多次找到被告仍未能過戶的情況下而未及時采取適當措施防止損失的擴大,對于擴大的損失原告應自行承擔相應后果。故對原告主張的利息損失15960元,法院不予支持。據此,判決如下:一、解除原告肖某與被告彭某某于2005年12月11日就銅山縣傳染病院宿舍南1棟2樓205(201)室簽訂的房屋買賣合同;二、被告彭某某于本判決生效后十日內返還原告肖某購房款20000元;三、駁回原告肖某的其他訴訟請求。

        二審【案號:徐州市中級人民法院(2015)徐民終字第1710號】本案的爭議焦點為:上訴人要求被上訴人賠償損失15960元的訴請是否予以支持。

        二審期間雙方當事人未向本院提交新的證據,二審查明事實與一審查明一致,本院予以確認。

        本院認為,根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十條的規定:“買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。”本案中,上訴人明知涉案房屋登記在吳某某名下仍自愿購買,在其多次找到被上訴人未能將涉案房屋過戶的情況下,長期占有使用涉案房屋而不及時采取必要的措施防止損失的擴大,存在一定的過錯,一審法院對其主張的利息損失未予支持并無不當,本院依法予以確認。關于被上訴人認為不應由其返還購房款的主張,因其在一審答辯中明確同意返還且其亦未提出上訴,故本院不予理涉。原審法院判決認定事實清楚,適用法律正確,依法應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

        駁回上訴,維持原判決。

        二審案件受理費199元,由上訴人肖某承擔。

        本判決為終審判決。

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