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        業主可通過執行異議(之訴)排除法院對所購商品房的執行?

        原創
        2017-07-14  房產律師...

        鄭重聲明:嚴禁抄襲、違者必究!

        《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

         

        開發商的債權人依據生效的判決向法院申請強制執行,法院一般會執行開發商的房產,即拍賣尚登記在開發商名下的房產償債,這會嚴重侵害購房者的合法權利,因此上述司法解釋賦予了購房者通過執行異議(之訴)的方式排除法院執行,保障自身合法權益的權利。

         

        業主如果滿足上述三個要件,就可以通過執行異議或者執行異議之訴來排除法院的執行,以最終獲得房屋的所有權。關于上述三個要件,簡單分析如下:

         

        1、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

        開發商與業主的預售合同一般都簽訂的比較規范,而且一般都會有備案,很難偽造,合同一般也都是有效的,這個要件的審查一般比較簡單。

         

        2、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

        這個要件是體現立法精神的核心要件:保護弱勢群體——消費者。購房者相對于開發商是弱勢群體,是消費者,應當得到法律的傾斜性保護。居住權對于一個人來說是舉足輕重的,如果購房者所購房屋是用于居住且名下無其他用于居住的房屋,則購房者能否獲得系爭房屋的所有權直接關系到購房者居住權能否實現。這在《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中也有所體現【該批復第二條規定:“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”】。此外,根據該《批復》,在一定條件下,商品房的買受人的權利優先于建設工程價款優先受償權,建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權【該《批復》第一條規定:“……建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”】,因此(在一定條件下,商品房的買受人的權利優先于開發商的其他債權人的債權)。也就是說,對于購房者權利的保護是一脈相承的。

         

        關于舉證責任:(1)只要購房者所購房屋是住宅即可推定為其購房是用于居住,有相反證據足以推翻的除外;(2)關于購房者是否有其他用于居住的房屋,一般可以通過在當地房產管理部門(如上海的不動產登記局)查詢的方式確定。申請執行人能夠舉證證明異議人(購房者)有其他用于居住的房屋的除外。

         

        3、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十

        這個要件和上述兩個要件共同起到如下作用:(1)防止開發商(被執行人)和所謂的購房者惡意串通,偽造虛假的交易,阻礙執行;(2)保護申請執行人的合法權利。

         

         

        附陶某某、蘇某、陶某與中材供應鏈管理有限公司等案外人執行異議糾紛案

         

        案情簡介:依據本院于2013年3月12日作出的(2013)一中民初字第919號民事調解書,成都寶投公司對中材供應鏈公司負有債務。因成都寶投公司未履行生效民事調解書所確定的義務,中材供應鏈公司向本院提出執行申請。

        2013年7月29日,陶某某、蘇某、陶某與成都寶投公司簽訂編號為YJ1773號的《商品房買賣合同》,該合同約定:陶某某、蘇某、陶某購買成都寶投公司開發的預售證號為成房預售郫縣字第xxx號項下的xxx號房屋,房屋面積為85.84平方米,總價款為58.8萬元。

        同日,成都寶投公司出具財務專用收據一份,其主要內容為:編號為NOYJ20120567;收款日期為2013年7月29日;項目名稱為xxx;業主姓名為陶某某、蘇某、陶某;房號為xxx;面積為85.84平方米;款項性質為總房款;金額為58.8萬元。

        2013年8月16日,成都寶投公司出具財務專用收據一份,其主要內容為:編號為xxx;收款日期為2013年8月16日;項目名稱為xxx;業主姓名為陶某某、蘇某、陶某;房號為xxx;面積為85.84平方米;費用名稱為房屋專項維修基金等;合計金額為19616.62元。

        2014年10月25日,成都華居物業管理有限公司xxx物業服務中心出具居住證明一份,其主要內容為:茲有成都市郫縣犀浦鎮學園路xxx住戶陶某某(身份證號:×××)2013年8月16日入住xxx。

        2015年5月25日,成都市房產信息檔案館分別出具編號為1077801、1077804的個人及家庭房屋登記記錄,其主要內容為:陶某某、蘇某在成都市六城區(含高新區)國有土地上房屋的查詢結果為無查詢記錄信息。

        另查明:2013年8月23日,本院在四川省成都市郫縣房屋管理局查封的被執行人成都寶投公司開發的,預售證號為成房預售郫縣字第xxx號項下的房產原址名稱為xxx,商品房開發項目名稱為xxx。

         

        裁判原文節選【案號:北京市第一中級人民法院(2015)一中執異字第400號】本院認為:《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中,被執行人成都寶投公司系xxx號房屋的開發企業,陶某某、蘇某、陶某與成都寶投公司在法院查封之前已經簽訂了《商品房買賣合同》,并支付了全部購房款購買xxx號房屋用于自住,且無其他證據證明案外人陶某某、蘇某、陶某名下有其他用于居住的房屋。故陶某某、蘇某、陶某所提異議請求符合相關法律規定,本院予以支持。綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條之規定,裁定如下:

        一、案外人陶某某、蘇某、陶某提出的異議成立。

        二、中止對四川省成都市郫縣犀浦鎮學園路xxx號房屋的執行。

        如不服本裁定,認為原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的,可以自本裁定書送達之日起十五日內向本院提起訴訟。

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